Amo los problemas

Qué problemas de una propiedad conviene comprar: los resolubles son margen, los que aparecen después te cobran

Amo los problemas. Con locura.

Humedad, revoques flojos, cocina de 1970, instalación eléctrica de museo. Donde todos ven un dolor de cabeza, yo veo el sueldo.

Una propiedad sin problemas no es para flipping

Si está impecable, está en precio. Y si está en precio, no hay margen.

El margen vive adentro del problema: compro con el problema descontado, lo resuelvo por menos de ese descuento, y la diferencia es mía. Esa es toda la profesión del flipping inmobiliario.

Por eso, antes de ofertar, no pregunto cuánto vale. Pregunto por qué nadie la compró todavía. Seis meses publicada, un año, dos: alguien ya la vio y pasó de largo. Ahí está mi negocio.

Hay problemas y problemas

• Los resolubles —humedad, carpintería, revoques, electricidad— entran al presupuesto y bajan la oferta. Son mis preferidos.
• Los que no se arreglan —sin luz natural, vista espantosa, expensas imposibles— no se resuelven con obra. Así que o paso de largo, o compro tan barato que el problema lo termine pagando el que me lo vendió.

Qué defectos de una casa se pueden arreglar

Los problemas que más me gustan son los que asustan al comprador común y que un buen equipo de obra resuelve sin sorpresas.

La humedad es la reina. Una mancha en la pared espanta visitas durante meses, y la mayoría de las veces tiene un origen identificable: una cañería que pierde, una membrana vencida, un revoque sin hidrófugo. Se diagnostica, se corrige y se cotiza.

Lo mismo pasa con la carpintería hinchada, los revoques flojos, los pisos levantados, la instalación eléctrica sin térmica ni disyuntor, los caños de hierro galvanizado, la cocina y el baño de otra época. Todos tienen algo en común: tienen precio. Un buen presupuesto los convierte de miedo en número.

Y cuando un problema se convierte en número, deja de ser un problema y pasa a ser una línea del Excel. La que me paga.

Qué problemas de una propiedad no tienen solución

Del otro lado están los problemas que ninguna obra arregla. Son pocos, pero hay que tenerlos tatuados.

La luz natural. Si el departamento da a un pozo de aire y no le entra el sol, podés pintar todo de blanco, poner espejos y cambiar cada lámpara: sigue siendo oscuro.

La vista. Una medianera a tres metros, una autopista enfrente, un local ruidoso abajo. Eso no se mueve.

Las expensas imposibles. Si el edificio tiene una estructura de gastos que espanta compradores, no hay reforma interior que lo compense.

La ubicación. La cuadra, el entorno, la distancia a lo que la gente busca. Viene con la propiedad y se va con ella.

Con estos problemas tengo una sola regla: o paso de largo, o el precio tiene que ser tan bajo que el problema quede pagado de antemano. Si no, el que lo termina pagando soy yo, el día que quiero vender.

Qué problemas bajan el precio de una propiedad

Los dos tipos bajan el precio, pero no de la misma manera.

Los resolubles suelen bajarlo de más. Se ven feos en las fotos y el comprador común no sabe cuánto cuesta arreglarlos, así que se imagina lo peor. Esa exageración es mi margen: el mercado descuenta el susto, yo pago la obra.

Los que no se arreglan, en cambio, a veces se descuentan de menos. El vendedor te dice que con buena luz artificial no se nota, que las expensas van a bajar, que la cuadra está cambiando. Puede ser. Pero yo no compro promesas: compro lo que la propiedad es hoy.

Y hay un tercer grupo, el más peligroso: los problemas que no se ven en la visita. Una cañería embutida que pierde, una losa con filtraciones, un tablero que no soporta una cocina eléctrica. Esos no bajan el precio, porque nadie los vio. Te lo bajan a vos, después.

Cómo saber si un problema de una casa es negocio

Antes de ofertar, a cada problema le hago tres preguntas.

1. ¿Se arregla con obra? Si la respuesta es no, ya sé en qué carril estoy.
2. ¿Cuánto cuesta arreglarlo? No a ojo: con presupuesto y con alguien que sepa mirar.
3. ¿Cuánto me descuenta el mercado por tenerlo? Es decir, cuánto más barata está esta propiedad que una igual sin ese problema.

Si el descuento es claramente mayor que el costo de resolverlo, el problema es negocio. Si es parecido, es trabajo gratis. Si es menor, es una trampa con buena foto.

Por eso no le tengo miedo a una propiedad fea. Le tengo miedo a una propiedad linda con un problema escondido que no vi.

Antes trabajan para vos, después te cobran

Los problemas que encontrás antes de ofertar trabajan para vos: bajan el precio.

Los que aparecen después te cobran a vos: se comen el margen.

Por eso toda la diferencia está en encontrarlos antes.

La visita no es un paseo: abro canillas, miro el tablero, toco paredes y, si puedo, subo a la terraza. Cada problema que encuentro ese día baja la oferta. Cada uno que se me escapa sale de mi ganancia.

Vivo de los problemas. Y vivo bien.