¿Cuánto querés ganar?
Rentabilidad porcentual vs ganancia absoluta. La diferencia entre esas dos cosas es lo que decide si un flip te sirve o no.
Tenemos una regla en el flipping que funciona muy bien: buscar operaciones que dejen 20 por ciento de rentabilidad en un flip de seis meses. Es una de las reglas del método que explico en la guía completa de flipping inmobiliario en Argentina.
La usamos como filtro. Si la operación no llega al 20 por ciento, la descartamos. Si llega, sigue en carrera.
Es una regla útil. Pero tiene una trampa: sirve cuando el ticket es alto y falla cuando el ticket es bajo. Porque la rentabilidad porcentual y la ganancia absoluta no son lo mismo.
La respuesta corta: el 20 por ciento no alcanza por sí solo. Un flip de 200 mil dólares al 20 por ciento deja 40 mil dólares; uno de 50 mil al mismo 20 por ciento deja 10 mil, con los mismos cuatro o cinco meses de trabajo. Antes de mirar el porcentaje, definí tu piso de ganancia: el número mínimo, en dólares, que justifica el trabajo.
Rentabilidad porcentual vs ganancia absoluta: el mismo porcentaje, dos negocios distintos
Dejame que te lo muestre con números.
- Flip de 200 mil dólares al 20%: te llevaste 40 mil dólares. Cuatro o cinco meses de trabajo, más de treinta mil libres. Es un buen número. Si es con un inversor, 20 mil para cada uno.
- Flip de 50 mil dólares al 20%: te llevaste 10 mil. Los mismos cuatro o cinco meses de trabajo. Y después de restar gastos operativos y esfuerzo, la cuenta se pone chica.
La regla es la misma. La rentabilidad porcentual es la misma. Pero la ganancia absoluta no tiene la misma escala.
Cuando el ticket es bajo, cambiá el criterio
En mercados de ticket más bajo —algunas ciudades del interior, barrios con menor densidad de demanda— hay que cambiar el criterio.
La pregunta no es qué porcentaje deja. Es cuánta plata deja en tu bolsillo después de todo.
Y esa plata tiene que justificar el trabajo de comprar, negociar, hacer obra, coordinar contratistas, publicar, mostrar y cerrar. Cuatro o cinco meses de tu tiempo.
Esa cuenta se completa con la otra métrica que importa: cuánto ganás por día. El porcentaje te dice si la operación es buena. El margen por día te dice si vale tu tiempo.
Tu piso de ganancia lo definís vos
Tu piso de ganancia es el número mínimo que una operación tiene que dejarte para que valga la pena entrar. No es un porcentaje. Es plata.
Cada flipero tiene el suyo. Para algunos son 5 mil dólares. Para otros, 15. Para otros, 30.
El piso no lo define el mercado. Lo definís vos.
Lo importante es tener ese número claro antes de mirar operaciones. Así evitás pasar meses en un flip que técnicamente cerraba, pero no valía la pena.
Cómo saber si un flip vale la pena
- Calculá la ganancia absoluta, en dólares, no en porcentaje.
- Restá todo lo que no se ve: gastos operativos, imprevistos y cuatro o cinco meses de tu tiempo.
- Compará contra tu piso de ganancia. Si no lo pasa, no importa que dé 20 por ciento: no es tu operación.
Tu negocio, tus reglas.
Preguntas frecuentes sobre rentabilidad y ganancia en un flip
¿Alcanza con el 20% de rentabilidad en un flip?
Depende del ticket. Sobre 200 mil dólares, el 20 por ciento son 40 mil y el número cierra. Sobre 50 mil, ese mismo 20 por ciento son 10 mil por el mismo trabajo y los mismos cuatro o cinco meses. La regla del 20% en flipping filtra bien en ticket alto; en ticket bajo hay que mirar la plata, no el porcentaje.
¿Cuánto conviene ganar en un flip?
Lo que tu piso de ganancia diga. Es un número personal: hay fliperos que trabajan con un piso de 5 mil dólares y otros que no entran por menos de 30 mil. Lo importante es tenerlo definido antes de mirar operaciones, no después de haber puesto cuatro meses de trabajo.
¿Por qué el porcentaje de rentabilidad no alcanza para evaluar una inversión inmobiliaria?
Porque un porcentaje no paga cuentas. La rentabilidad porcentual mide qué tan eficiente fue el capital; la ganancia absoluta mide cuánta plata te queda en el bolsillo. Dos operaciones con el mismo porcentaje pueden dejar resultados que no se parecen en nada, y solo la segunda cifra te dice si valió tu tiempo.
Virgilio Raiden
Experto en flipping inmobiliario | +100 operaciones en Estados Unidos y Argentina | Autor de Compra, Remodela, Vende, Gana | Fundador y Director de Flipping Master
Cada nota de este blog responde una duda real del flipping inmobiliario. Si querés aprender el método completo paso a paso, tenés varias opciones:
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