(y que casi nadie calcula)
¿Cuánto ganás por día?
No por año. No por flip. Por día.
Es una pregunta que casi ningún flipero se hace. Y es la más importante de todas.
Saber cómo calcular la rentabilidad de un flip no es mirar solo el porcentaje: es medir cuánto rinde tu capital cada día que está puesto. Si estás empezando por acá, antes conviene leer la guía completa de flipping inmobiliario en Argentina.
Cómo calcular la rentabilidad de un flip: el margen por día
El margen por día es la ganancia neta de un flip dividida por los días que llevó desde que pusiste el dinero hasta que lo cobraste.
Con números se ve claro:
- Si un flip te dejó 30 mil dólares en 6 meses, tu margen por día es de 165 dólares.
- Si el mismo flip te dejó 30 mil dólares pero se estiró a 9 meses, tu margen por día baja a 110.
Es el mismo negocio en la ganancia total. Pero cambian los días. Y la métrica que importa se derrumba.
Todo lo que baja tu margen por día
Cuando empezás a pensar así, todo cambia:
- Cada día que la obra se estira sin motivo, baja el margen por día.
- Cada semana que el capital está quieto esperando la propiedad ideal, baja el margen por día.
- Cada mes que dejás una propiedad publicada por encima del precio real, baja el margen por día.
- Cada “ya que estamos” que sumás a una obra en marcha, baja el margen por día.
Y el inversor no está pensando en la ganancia total del flip. Está pensando en la rentabilidad anual de su capital. Su cuenta es, exactamente, el margen por día anualizado.
Dos flips iguales en el papel, muy distintos en la realidad
Dos fliperos pueden mostrar el mismo número de rentabilidad por flip y ser negocios muy distintos.
Uno hace 30 por ciento en 4 meses. El otro hace 30 por ciento en 10 meses.
En el papel se ven iguales. En la realidad son otra cosa. El primero está haciendo el doble de negocio por año. Sus inversores vuelven. El segundo tiene que salir cada vez a conseguir capital nuevo.
El mejor flipero no es el que hace la rentabilidad más alta.
Es el que hace la mejor rentabilidad por día.
Cómo calcular la rentabilidad de un flip, paso a paso
Calcular la rentabilidad de un flip con el margen por día es simple. Solo necesitás dos datos: la ganancia neta y los días que estuvo tu capital invertido.
La fórmula es esta:
Margen por día = Ganancia neta ÷ Días de operación
Para aplicarla, seguí estos pasos:
- Calculá la ganancia neta: precio de venta menos compra, remodelación, costos de cierre e impuestos.
- Contá los días reales: desde que pusiste el dinero hasta que lo cobraste.
- Dividí la ganancia neta entre los días: ese número es tu margen por día.
- Compará ese margen por día entre tus flips para saber cuál rindió mejor tu capital.
Ejemplo: dos flips con el mismo 30% de rentabilidad
Imaginá dos flips que dejan la misma ganancia neta de 30.000 dólares. En el papel rinden igual, pero el margen por día cuenta otra historia:
Uno hace 30 por ciento en 4 meses. El otro hace 30 por ciento en 10 meses.
En el papel se ven iguales. En la realidad son otra cosa. El primero está haciendo el doble de negocio por año. Sus inversores vuelven. El segundo tiene que salir cada vez a conseguir capital nuevo.
El mejor flipero no es el que hace la rentabilidad más alta.
Es el que hace la mejor rentabilidad por día.
Virgilio Raiden
Experto en flipping inmobiliario | +100 operaciones en Estados Unidos y Argentina | Autor de Compra, Remodela, Vende, Gana | Fundador y Director de Flipping Master
Cada nota de este blog responde una duda real del flipping inmobiliario. Si querés aprender el método completo paso a paso, tenés varias opciones:
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