Cuándo pasar de largo

En el podcast que grabé con Felipe Rojas hablamos de una parte poco glamorosa del oficio: qué propiedades descartar para invertir antes de perder tiempo en el análisis. Casi todo el contenido de inversión habla de qué comprar; muy pocos hablan de qué pasar de largo. Y saber cuáles son las propiedades que no conviene comprar ahorra una cantidad de tiempo enorme.

Los errores al elegir una propiedad para flipping casi nunca están en lo que comprás, sino en no haber descartado a tiempo lo que nunca debió entrar al análisis. Felipe me tiró tres criterios. Yo le sumé uno propio. Van los cuatro, y funcionan como checklist para decir que no rápido.

Qué propiedades descartar para invertir: los cuatro criterios

• Subsuelos y sótanos: menos luz, más humedad, se venden más despacio y con menos margen.
• Segundo piso sin ascensor: el grupo comprador se achica y el precio baja.
• Precio de entrada pegado al techo de mercado: no queda margen, no hay negocio.
• Expensas altas: la cuota mensual espanta al comprador aunque el precio esté bien.

Uno. Subsuelos y sótanos: menos luz, venta más lenta

No importa cuán barato esté: no conviene comprar un departamento en subsuelo para flipping. Los departamentos por debajo del nivel del suelo se venden mucho más despacio que los de arriba, y con margen más chico. Menos luz natural, más humedad y más prejuicio del comprador. En flipping, cada día de más en el portal es plata perdida, así que estos son de los departamentos más difíciles de vender.

Dos. Segundo piso sin ascensor: el grupo comprador se achica

¿Vale la pena un segundo piso sin ascensor? Casi nunca. Te pone contra una barrera invisible enorme. Las familias con chicos chicos lo descartan sin abrir. Los adultos mayores, también. Los solteros lo miran, pero pagan menos. El grupo comprador se achica y el margen se pulveriza: por eso es una de las propiedades que no conviene comprar si buscás una salida rápida.

Tres. Precio de entrada pegado al de venta: no hay negocio

Así se sabe cuándo no hay negocio en una propiedad: si el dueño pide 90 mil y el techo del mercado está en 100 mil, ahí no hay negocio. No hay margen para obra, para gastos, para imprevistos ni para inversores. Cuando el precio de entrada está muy pegado al precio de venta, es momento de cuándo no comprar un departamento, por más lindo que parezca.

Cuatro. Expensas altas: la cuota mensual decide la venta

Este criterio es mío. Las expensas altas al vender espantan compradores aunque el precio esté bien. Cada mes que la propiedad no se vende, esa cuota grande se paga igual. Y para el comprador, la cuota mensual es lo que decide, no el precio final. Una expensa cara convierte una buena oportunidad en una de las propiedades que no conviene comprar.

Saber decir que no rápido

Saber decir que no rápido es una habilidad de oficio. Ahorra tiempo, ahorra reuniones con corredores y, sobre todo, ahorra dinero. Estos cuatro criterios son la contracara de qué propiedad sí comprar: si querés ver el otro lado, mirá por qué las propiedades inhabitables suelen ser la mejor oportunidad del flipping.

Este episodio con Felipe Rojas es primo hermano de otro que grabamos juntos: la casa de la bruja, sobre comprar propiedades en mal estado. Y si estás empezando y querés el panorama completo, arrancá por la guía base: qué es el flipping inmobiliario y cómo funciona el negocio.