El mejor lugar con el mejor producto

Por qué el flipping en zonas consolidadas es un océano azul: producto nuevo donde ya no se puede construir

Mirá cualquier ciudad de Argentina que no sea Buenos Aires.

Las mejores zonas, las más deseadas, las que todos quieren vivir, son las viejas. Esas donde vivieron las familias tradicionales hace setenta años. Donde están las mejores casas, los mejores árboles, las mejores plazas, los mejores colegios.

Y donde no queda un solo centímetro de terreno libre para construir nuevo.

Ahí está el negocio. El flipping en zonas consolidadas es comprar una casa vieja en un barrio donde ya no queda terreno, reconstruirla por dentro y venderla como producto nuevo en la mejor ubicación de la ciudad. Si recién estás entrando al tema, acá te explico qué es el flipping inmobiliario y cómo funciona en Argentina.

La paradoja de la zona consolidada

El que quiere comprar propiedad a estrenar en esa zona no puede. No hay.

El que quiere comprar a estrenar en la mejor zona no puede, porque no queda terreno. Y el que tiene terreno para construir, no está en la mejor zona.

Se tiene que ir a las afueras, donde hay pasto, donde hay lotes disponibles, donde los desarrolladores pueden meter obras nuevas.

Y las afueras están bien, tienen sus ventajas. Pero no son las zonas consolidadas. No tienen la vida de barrio, ni los árboles de setenta años, ni el colegio a dos cuadras que la familia conoce hace tres generaciones.

Entonces, en las mejores zonas de cada ciudad hay casas viejas. Muchas casas viejas.

Producto nuevo en zona consolidada

El flipero que agarra una de esas casas y la reconstruye por dentro —dejándola nueva pero manteniendo la dirección— está haciendo algo que casi nadie más está haciendo.

Está metiendo producto nuevo en zona consolidada.

Y cuanto peor está la casa, mejor. Las propiedades inhabitables son las que menos competencia tienen en la compra, porque el comprador común no las mira, y las que más margen dejan cuando salen a la venta terminadas.

La doble no competencia: por qué esto es un océano azul inmobiliario

Cuando ponés a la venta una casa reciclada en una zona consolidada, no competís con nadie. Y no competís por dos razones distintas, que se suman:

• La oferta a estrenar en esa zona no compite con vos, porque no existe.
• La oferta usada no compite con vos, porque tu producto es distinto: terminaciones nuevas, instalaciones al día, arquitectura contemporánea adentro de la cáscara vieja.

Es océano azul. El concepto sale de La estrategia del océano azul, el libro de W. Chan Kim y Renée Mauborgne: en vez de pelear cuota de mercado en un espacio saturado —el océano rojo, donde todos venden lo mismo y la única variable es el precio—, creás un espacio donde la competencia todavía no llegó.

Acá no hay que inventar nada. El océano azul ya está delante nuestro, en el barrio más lindo de cada ciudad del interior.

Propiedad a estrenar vs reciclada: no son el mismo producto

	A estrenar (afueras)	Reciclada en zona consolidada
Ubicación	Zona nueva, en formación	La mejor zona de la ciudad
Disponibilidad	Alta: hay lotes y obras	Casi nula: no queda terreno
Vida de barrio	Por construirse	Setenta años de barrio hecho
Instalaciones y terminaciones	Nuevas	Nuevas
Competencia directa	Todos los desarrollos de la zona	Ninguna

El comprador que compara no está eligiendo entre dos opciones parecidas. Está eligiendo entre la ubicación que quiere y la casa que quiere. Vos sos el único que le da las dos cosas juntas.

Dónde conviene hacer flipping en el interior

Esto es lo que hace poderoso al flipping en ciudades chicas. No es que “también se puede” en el interior. Es que el interior tiene la mejor combinación posible: la mejor ubicación del país, con un producto que nadie más está ofreciendo.

Si estás en una ciudad chica y tu primera reacción fue “acá esto no se puede”, es exactamente al revés: la escala chica es lo que te deja el mercado libre. Y para saber con qué números estás jugando, mirá cuánto vale un flip en tu ciudad antes de comprar nada.

El mejor lugar. Con el mejor producto. Sin competencia.

Ciudad chica y consolidada no es donde no se puede.

Es donde mejor se puede.

Preguntas frecuentes sobre el flipping en zonas consolidadas

¿Por qué no hay propiedades a estrenar en las mejores zonas?

Porque son zonas consolidadas: se terminaron de construir hace décadas y no queda terreno libre. La obra nueva necesita lotes, y los lotes están en las afueras. Por eso el que quiere comprar a estrenar en la mejor zona de su ciudad, simplemente no puede.

¿Conviene reciclar una casa vieja en zona consolidada?

Sí, y es la mejor jugada disponible para un flipero: es la única manera de meter producto nuevo en un lugar donde ya no se puede construir. La casa reciclada sale a la venta sin competencia a estrenar y sin competir contra las usadas, porque no es el mismo producto.

¿Dónde conviene hacer flipping en el interior?

En el barrio consolidado de cada ciudad: el de las mejores casas, los mejores árboles y los mejores colegios. Ahí es donde hay casas viejas, demanda intacta y cero oferta nueva. Es la combinación que en las grandes ciudades no se consigue.

¿Qué es el océano azul inmobiliario?

Es aplicar al mercado inmobiliario la idea de La estrategia del océano azul (W. Chan Kim y Renée Mauborgne): en vez de competir por precio en un mercado saturado, ofrecer un producto que en esa zona no existe. Reciclar una casa vieja en una zona consolidada es justamente eso.