A dos cuadras de mamá

El sesgo de comodidad en el flipping: por qué comprar cerca de casa te cuesta margen

Hay un sesgo que tenemos todos los fliperos y que se disfraza muy bien.

Se llama sesgo de comodidad al invertir: elegir propiedades por confort y no por números.

Queda a una cuadra de tu laburo. La podés pasar a ver todos los días al mediodía. Está en el barrio donde te criaste y conocés cada esquina. Está a dos cuadras de la casa de tu mamá. Es la zona donde ya hiciste tres flips y sabés cómo se mueve.

Todas esas razones son ciertas.

Ninguna es una razón de negocio.

Qué es el sesgo de comodidad al invertir

El sesgo de comodidad al invertir es la tendencia a elegir una propiedad por cercanía o familiaridad, y no por números. No aparece como un capricho: aparece como sentido común. Por eso es uno de los errores más caros y menos discutidos del flipping inmobiliario.

El confort se disfraza de prudencia

El confort es un sesgo que sube el precio que pagamos y baja el margen que exigimos.

Y es difícil de detectar, porque parece prudencia:

• “La conozco bien.”
• “Sé cómo se mueve la zona.”
• “La puedo ir a ver rápido si pasa algo.”

Parece experiencia. Es apego.

Es la misma frontera que separa al que invierte del que compra: el inversor mira números, el comprador mira sensaciones. Y el apego a un barrio es tan emocional como enamorarse de una cocina.

Por qué no conviene invertir solo cerca de casa

Hay un costo que no aparece en ninguna planilla: el de las oportunidades que ni miraste.

Cuando tu radio de búsqueda es el barrio de siempre, tu oferta se reduce a lo que se publica en diez cuadras. Y competís con todos los que viven ahí y tienen el mismo sesgo. Pagás la prima de la zona conocida, y la pagás contra gente que también la conoce.

Hay un segundo costo, más lento: la zona cómoda se agota. Los precios suben, el margen se comprime, y como la seguís conociendo bien, seguís comprando ahí igual. El sesgo no se rompe solo. Se sostiene con la excusa de que “es lo que sé hacer”.

Pasa lo mismo con los otros sesgos al invertir en inmuebles: el de la casa que te recuerda a la tuya, el del vendedor simpático, el de la reforma que ya sabés hacer de memoria. Todos empujan para el mismo lado: bajar la vara sin que te des cuenta.

Ampliar el radio no es arriesgarse más. Es dejar de elegir entre tres propiedades para elegir entre treinta.

Cómo elegir la zona para un flip sin que decida la comodidad

Tres preguntas antes de mirar el mapa:

• ¿A qué precio se vende hoy una propiedad terminada como la que voy a dejar? Si no tenés tres comparables cerrados, no conocés la zona: te la sabés de memoria, que no es lo mismo.
• ¿Cuánto tarda en venderse? El margen se define en los días que la propiedad está parada, no en la distancia hasta tu casa.
• ¿En qué momento del ciclo está el barrio? Comprar en el techo de una zona que conocés bien sigue siendo comprar en el techo.

Si las tres respuestas cierran y encima queda cerca, buenísimo. La cercanía es un bonus, nunca el criterio.

Invertir con la cabeza y no con el apego es eso: que la zona entre por los números y no por la biografía.

No seas cómodo.