El promedio testicular de la humanidad es de un testículo por persona.
Y ese dato no representa absolutamente a nadie. Los hombres suelen tener dos. Las mujeres, ninguno. El promedio matemático da uno: un número que no le corresponde a nadie.
Con el precio promedio del metro cuadrado pasa exactamente lo mismo. Es una referencia útil para leer un barrio y un criterio pésimo para decidir una compra. Sirve como referencia. Nada más.
Qué es el precio promedio del metro cuadrado (y qué no es)
El precio promedio del metro cuadrado es el resultado de dividir el valor de un conjunto de propiedades por sus metros. Describe un conjunto: un barrio, una zona, una tipología. No describe ninguna propiedad en particular.
Por eso el precio del metro cuadrado no alcanza para valuar: mide el promedio de un grupo, no el valor de una unidad concreta. Es un termómetro de mercado, no una tasación.
En flipping usamos promedios todo el tiempo
Valor del metro cuadrado por barrio. Rentabilidad promedio del rubro. Tiempo promedio de venta.
Cada uno de esos números es útil como punto de partida y peligrosísimo como criterio de decisión. El promedio te dice si un barrio está caro o barato frente a otro. No te dice si esta propiedad está cara o barata. Si estás empezando, conviene tener claro primero qué es el flipping inmobiliario y dónde se genera realmente el margen.
El promedio no describe a ninguna propiedad
Si el metro cuadrado en un barrio promedia 2.500 dólares, adentro de ese número hay un dos ambientes chico y bien pensado que sale a 3.200. Y hay un cuatro ambientes grande y mal distribuido que se queda parado a 1.800.
Uno está 700 dólares por encima. El otro, 700 por debajo. El promedio —2.500— no describe a ninguno de los dos. Y quien compra el de 1.800 creyendo que hizo una ganga en realidad pagó el precio justo de una unidad mala.
Cuando compramos una propiedad usando el promedio, compramos una fantasía estadística. Ese es el error de comprar por promedio.
Qué corre a una unidad del promedio
Dos departamentos con los mismos metros y en el mismo barrio pueden valer muy distinto. Lo que los separa:
- La distribución: la distribución vende más que la superficie, y es lo que más corre una unidad del promedio.
- El piso, la orientación y la luz natural.
- El estado real y las terminaciones.
- La ubicación dentro del barrio: la cuadra, no el barrio.
- El edificio y las expensas.
- La liquidez de la tipología: cuánta gente compra ese producto.
Ninguna de esas variables entra en un promedio. Todas entran en el precio.
Cómo valuar un departamento sin apoyarse en el promedio
Cómo tasar una propiedad concreta, en orden:
- Buscá comparables reales: misma zona, misma tipología, mismo estado. No promedios de barrio.
- Trabajá con precios de cierre, no de publicación. Acá está cómo calcular el valor de reventa de una propiedad sin usar los comparables que te da el que te la vende.
- Ajustá por diferencias concretas: distribución, piso, estado, expensas.
- Mirá el tiempo en el mercado. Una unidad parada seis meses ya te dijo su precio.
- Recién al final usá el promedio del barrio, y solo como control de cordura: para saber si tu número está en el planeta correcto.
¿Sirve el precio promedio del metro cuadrado para comprar?
Sirve para orientarse, no para decidir. Usá el promedio para elegir en qué barrio buscar y para descartar zonas fuera de presupuesto. Nunca para fijar cuánto pagar por una unidad puntual: esa decisión se toma con comparables reales de esa unidad.
Cada propiedad se compra con nombre propio
Lo que hay que mirar es la unidad concreta. Con sus metros, sus ambientes, su ubicación, su distribución, su piso, su orientación, sus terminaciones.
Cada propiedad se compra con nombre propio.
El promedio solo describe algo que no le pasa a nadie.
Como el testículo del principio.
Preguntas frecuentes sobre el precio promedio del metro cuadrado
¿Sirve el precio promedio del metro cuadrado para valuar una propiedad?
No. El promedio describe un conjunto de propiedades, no una unidad. Sirve para comparar barrios y para verificar que una valuación no esté disparatada, pero no para fijar el precio de una unidad concreta.
¿Cómo saber cuánto vale una propiedad concreta?
Con comparables reales: unidades de la misma zona, tipología y estado, tomando precios de cierre y ajustando por distribución, piso, orientación y expensas.
¿Por qué dos departamentos del mismo barrio y los mismos metros valen distinto?
Porque el valor no lo define la superficie sino cómo está usada. La distribución, el piso, la luz, el estado y el edificio pueden mover el precio por metro muy por encima o muy por debajo del promedio del barrio.
Virgilio Raiden
Experto en flipping inmobiliario | +100 operaciones en Estados Unidos y Argentina | Autor de Compra, Remodela, Vende, Gana | Fundador y Director de Flipping Master
Cada nota de este blog responde una duda real del flipping inmobiliario. Si querés aprender el método completo paso a paso, tenés varias opciones:
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