Distribución o metros cuadrados: por qué la distribución vende más que la superficie

Corte y confección

Un vestido de tela cara pero mal cortado no se vende. Un topcito con poca tela pero bien confeccionado se multiplica por tres. Nadie compra tela: compra confección.

Me lo dijo Lau, mentora de Flipping Master, y desde entonces no puedo mirar una propiedad de otra manera. Porque la importancia de la distribución de una propiedad es exactamente eso: los metros son la tela, la distribución es la confección. Y la confección manda.

¿Qué importa más: los metros o la distribución?

Importa más la distribución. Un tres ambientes de 120 metros mal distribuidos —pasillos inútiles, dormitorios sin luz, cocina cerrada— no se vende. Un dos ambientes de 45 metros bien pensado sale rápido y con margen. Ese es el motivo por el que un departamento grande no se vende: la superficie no compensa una mala distribución de una vivienda.

Puesto en la disyuntiva de distribución o metros cuadrados, el comprador siempre elige el espacio que puede habitar sin pelearse con los planos. Por eso, entre conviene más metros o mejor distribución, la respuesta del mercado es clara: mejor distribución.

Cómo saber si una propiedad está bien distribuida

Para saber si una propiedad está bien distribuida, mirá cómo se circula, de dónde entra la luz y cuánto metraje se pierde en tránsito. Esto es lo que conviene revisar y qué mirar antes de comprar un departamento:

• Circulación: cuántos metros se van en pasillos que no se usan.
• Luz natural: dormitorios y estar con ventana real, no a un pulmón oscuro.
• Cocina: integrada o con posibilidad de abrirse, no encerrada al fondo.
• Ambientes: proporciones que se puedan amueblar, sin espacios muertos.

Cómo mejorar la distribución de un departamento

Cómo mejorar la distribución de un departamento no pasa por las terminaciones: pasa por tocar la planta. Abrir una cocina, correr un tabique, ganarle luz a un ambiente y recuperar los metros que se pierden en circulación es lo que cambia el precio. La mesada de silestone no arregla una mala distribución; el mueble Johnson, tampoco. Lo desarrollé acá: La mesada de cuarzo, donde explico por qué las terminaciones no compensan lo estructural.

Antes de firmar: la regla de decisión

Antes de firmar una compra, la pregunta no es cuántos metros tiene, sino cómo están distribuidos esos metros. Esa es la regla. Si la planta es buena, el resto se resuelve; si la planta es mala, ninguna terminación la salva. Sobre qué propiedad conviene comprar con esta lógica, mirá Inhabitable, y si querés el marco completo del negocio, empezá por qué es el flipping inmobiliario.

Los metros son la tela. La distribución es la confección. Ahí está el flip. Corte y confección. Si querés aprender a leer una planta como una flipper, esto se entrena en Flipping Master.