Qué propiedades se venden más rápido: por qué los extremos funcionan y el medio se estanca

Qué propiedades se venden más rápido: por qué los extremos funcionan y el medio se estanca

Mirá alrededor.

Los restaurantes con experiencia, con onda, con propuesta, están reservados con semanas de anticipación. Cubiertos caros, ambiente cuidado, gente esperando mesa.

Los bodegones baratos también están llenos. Milanesa con puré. Familias enteras, oficinistas, jubilados. Se come parado si hace falta.

Los restaurantes del medio parecen quedar en tierra de nadie. Un menú ejecutivo que ni impresiona ni convence por precio. Ni la experiencia justifica el gasto, ni el precio justifica el volumen. Los veo más vacíos que los otros.

La respuesta corta: qué propiedades se venden más rápido

Las propiedades que se venden más rápido suelen estar en los extremos del mercado: el producto accesible bien resuelto y el producto de lujo con identidad clara. El medio —los tres ambientes en zonas ambiguas, con terminaciones ambiguas— es el que se estanca. Es la misma lógica que se ve en hoteles y restaurantes: los extremos funcionan y el producto del medio queda en tierra de nadie. A eso lo llamo la estrategia de los extremos en el mercado inmobiliario, y abajo te cuento cómo la vengo pensando.

El mismo patrón, en todos lados

Cuanto más presto atención, más me llama la atención el patrón.

Los hoteles caros con concepto, con diseño, con ubicación, los veo llenos. Los hoteles baratos de zonas laburadoras, también. Los tres estrellas del medio los veo lucharla todo el año.

No soy experto en gastronomía ni en hotelería. Es solo lo que observo caminando la ciudad y viajando.

Y se me viene una pregunta que quiero compartir con vos.

¿Pasa lo mismo con el real estate? Flipping de lujo vs económico

¿Funcionan mejor los dos extremos también en el flipping? Si la pregunta es qué segmento conviene para flipping, la observación empuja hacia los bordes y no hacia el centro. Esta es la disyuntiva de flipping de lujo vs económico, y en los dos casos hay un comprador claro esperando del otro lado:

• El flipping de accesibilidad: propiedades chicas, bien pensadas, para primera vivienda. Cuando alguien pregunta qué tipo de departamento conviene para flipping en la punta económica, casi siempre es un monoambiente o dos ambientes funcional y bien terminado.
• El flipping de lujo: propiedades premium en zonas premium. Es la punta de arriba de la decisión entre flipping de propiedades premium o económicas, donde el diferencial es la identidad, la ubicación y las terminaciones.

¿Y es cierto que el medio —los tres ambientes en zonas ambiguas, con terminaciones ambiguas— es donde se estanca el negocio? La pregunta de por qué los tres ambientes del medio no se venden es justamente la que más me da vueltas: no es que sean malos productos, es que no terminan de ser ni una cosa ni la otra.

Antes de decidir en qué segmento invertir en inmuebles, vale la pena mirar dónde está parado el producto. Sobre esto escribí en Inhabitable, donde pienso qué propiedad comprar, y en Los árboles no crecen hasta el cielo, sobre zonas y mercado. Y si querés el panorama completo, todo esto se apoya en el pilar.

O estoy generalizando de más. Me pasó con algunas propiedades, pero tampoco quiero armar una teoría con dos casos.

¿Lo ves así?

Es una pregunta honesta, no una conclusión cerrada. ¿Lo ves así en la zona donde operás? ¿Encontraste que ciertos productos se venden rápido y otros se quedan meses en el portal, sin que el problema sea la calidad, sino la categoría entera?

Es de esas preguntas que se responden mejor entre muchos que solos.